ضمانت نامه و انواع آن
تلاش و هزینه برای انجام یک پروژه ساختمانی، مخاطرات زیادی را برای کارفرما به همراه دارد. در واقع، انجام یک پروژه ساختمانی ممکن است با خطراتی همراه باشد که کارفرما سعی دارد از آنها دوری کند. به منظور برآوردن صحیح پروژه و بررسی امکانپذیری آن، تحلیل دقیق بازار و بررسیهای وسیعی انجام میشود. اعتبار یک پروژه در اغلب موارد بر اساس برآوردهای قابل اعتمادی از هزینههای کارهای ساختمانی برآمده میشود. در صورتی که هزینههای واقعی پروژه به طور قابل توجهی بیشتر از برآورد باشند، پروژه با شکست مواجه میشود. ضمناً، یکی از راههای کاهش این خطرات، تقاضای استفاده از انواع ضمانت نامه ها از سوی کارفرما به پیمانکار است.
ضمانت نامه، یک تضمین است که توسط یک بانک یا سازمان مالی صادر میشود و با ارائه آن، آن بانک یا سازمان مدعی میشود که پیمانکار تمام موارد قرارداد را رعایت خواهد کرد.
ضامن (بانک صادرکننده ضمانتنامه) متعهد میشود که در صورتی که پیمانکار قرارداد را نقض کند و شرایط قرارداد را رعایت نکند، به درخواست کارفرما، مبلغ ضمانتنامه را بدون مشکلات حقوقی و بدون نیاز به دادگاه، به کارفرما پرداخت کند.
استفاده از ضمانت نامه ها در پروژههای ساختمانی بهطور معمول رایج است و شامل سه طرف میشود.
- ضمان: ضامن (بانک یا سازمانی که ضمانتنامه را صادر میکند)، شرکت یا بانکی است که تعهد میکند در صورت نقض پیمانکار، کار را انجام دهد یا مبلغ مشخصی را پرداخت کند.
- پیمانکار: بدهکار اصلی یا مضنون عنه، نفر یا شرکتی است که قول انجام پروژه را داده یا تضمین کرده است.
- کارفرما: طرفی است که قول انجام پروژه را از طرف پیمانکار دریافت کرده است، معمولاً شامل ممالک، کارفرما یا صاحب کار میشود.
ضمانت نامه معولأ به سه روش تهیه می شود
- واریز نقدی: پیمانکار مبلغ ضمانتنامه را به صورت نقدی به حساب کارفرما واریز کرده و فیش واریز را به کارفرما ارائه میدهد.
- چک بانکی: براساس مبلغ ضمانتنامه، یک چک بانکی به نفع کارفرما صادر میشود و در اختیار کارفرما قرار میگیرد.
- ضمانتنامه بانکی: پیمانکار یک ضمانتنامه از طرف یک بانک قابل قبول برای کارفرما (طبق نمونهای که در اسناد مناقصه ضمیمه شده است) تهیه کرده و به کارفرما ارائه میدهد.
بنابراین، بانک تعهد میکند که در صورتی که بر اساس تشخیص کارفرما، هر مبلغی را در هر عنوان و به هر دلیلی مطالبه کند، به محض دریافت اولین درخواست کتبی و بدون نیاز به اظهارنامه یا روند قانونی و قضایی، بلافاصله به کارفرما پرداخت کند. این ضمانتنامه دارای یک مدت مشخصی است که در خود ضمانتنامه ذکر میشود و پس از انقضای مدت، در صورتی که کارفرما درخواستی نداشته باشد، باطل خواهد شد.
چگونگی تهیه ضمانت نامه از بانک
برای تهیه ضمانت نامه از بانک، میتوان به دو روش زیر عمل کرد:
۱. در صورتی که پیمانکار اعتبار بانکی ندارد: در این حالت، پیمانکار مبلغ ضمانتنامه را به حساب بانک واریز میکند و سپس ضمانتنامه را دریافت میکند. در این روش، بانک برای مبلغی که پیمانکار واریز کرده است، به نسبت ۹۰ درصد سود به پیمانکار پرداخت میکند. به عبارت دیگر، پیمانکار برای مدتی که ضمانتنامه در اختیار کارفرما است، به نسبت ۹۰ درصد مبلغ ضمانتنامه سود کسب میکند.
۲. در صورتی که پیمانکار اعتبار بانکی دارد: در این حالت، دریافت اعتبار از بانک بستگی به عوامل زیر دارد:
- گردش مالی شرکت پیمانکار نزد بانک.
- پروژههای اجرا شده توسط پیمانکار.
- توان مالی پیمانکار.
- ماشین آلات و تجهیزات متعلق به پیمانکار.
- املاکی که در اختیار شرکت پیمانکار است و میتواند آنها را در رهن بانک قرار دهد.
پس از دریافت درخواست اعتبار از سوی پیمانکار، بانک اطلاعات مربوط به شرکت پیمانکار را بررسی میکند و در صورت لزوم، سند املاک متعلق به پیمانکار را دریافت میکند. سپس با بررسی و تحلیل توسط بانک، یک اعتبار تعیین شده به مدت یک سال قمری برای آن شرکت ایجاد میشود.
در این حالت، پیمانکار در هنگام تهیه ضمانتنامه، درصد کمتری از کل مبلغ ضمانتنامه (حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد) را به صورت نقدی به حساب بانک واریز میکند و بقیه مبلغ از محل اعتبارات مورد نظر استفاده میشود تا ضمانتنامه صادر شود.
انواع ضمانت نامه ها
ضمانت نامه ها از نظر نوع تعهد و مورد استفاده میتوانند به انواع مختلفی تقسیم شوند. برخی از انواع رایج ضمانتنامهها عبارتند از:
ضمانت نامه شرکت در مناقصه یا مزایده
ضمانت نامه شرکت در مناقصه صادر میشود تا به کارفرما اطمینان بدهد که در صورت برنده شدن پیمانکار شرکت کننده در مناقصه، ضمانت نامه حسن انجام تعهدات و پیش پرداخت مورد نیاز را تهیه خواهد کرد و حاضر به عقد قرارداد خواهد بود. اگر پیمانکار نتواند یا حاضر نشود به این کار (امضاء قرارداد و تهیه ضمانت نامه های لازم) اقدام کند، ضمانت نامه او به نفع کارفرما ضبط خواهد شد.
ارزش اسمی ضمانت نامه شرکت در مناقصه معمولاً بین ۵ تا ۲۰ درصد از کل مبلغ اولیه قرارداد و پیمان است. مبلغ ضمانت نامه در شرکت در مناقصه میتواند به صورت سپرده نقدی، چک تضمینی یا چک بانکی باشد. با این حال، کارفرما ترجیح میدهد ضمانت نامه مناقصه را دریافت کند. در صورت عدم امضاء قرارداد از طرف پیمانکار، اطمینانی نیست که ضمانت نامه برگردانده شود.
طبق قانون، کارفرما باید ضمانت نامه را به دلیل خلف وعده پیمانکار در انعقاد قرارداد، ضبط کند. اگر بنا به دلایلی پروژه دوباره به مناقصه گذاشته شود، باید از کار شرکت پیمانکار مقصر، در همان پروژه جلوگیری شود.
بعد از گشایش پاکت مناقصه و مشخص شدن پیشنهاد حداقل، از ارائه دهنده آن میخواهند که برای امضاء قرارداد و تکمیل فرمهای ضمانت نامه اقدام کند. معمولاً کارفرما در قرارداد مدت زمانی را تعیین میکند تا برنده مناقصه مشخص شود و قرارداد را برای اجرا به او بدهد.
زمان مقرر برای امضاء اسناد قرارداد و ضمانت نامهها، با توجه به اندازه و نوع پروژه متفاوت است. اما اکثر کارفرمایان مدت زمانی را تعیین میکنند تا فرمهای لازم طی یک تا ۴ هفته برگردانده شود که معمولاً ۱۰ تا ۱۵ روز است.
ضمانت نامه شرکت در مناقصه بعد از امضاء قرارداد کار ساختمانی و تهیه ضمانت نامههای دیگر باطلب میشود. کارفرما میتواند ضمانت نامه مناقصه نفرات دوم و سوم پیشنهاد دهنده را تا امضاء قرارداد و تهیه ضمانت نامههای لازم توسط برنده مناقصه نگهداری کند.
ضمانت نامه مناقصه بقیه شرکتکنندگان در مناقصه را بلافاصله بعد از باز کردن پیشنهادها یا طی زمان مشخصی، حدود ۳ الی ۱۵ روز پس از باز کردن، برگردانده میشود.
ضمانت نامه انجام تعهدات
پیمانکار باید در زمان امضاء پیمان، ضمانت نامهای را صادر کند که به منظور تضمین انجام تعهداتی که در پیمان ثبت شده است، معادل پنج درصد از مبلغ اولیه پیمان را پوشش دهد. این ضمانت نامه باید توسط بانکی که توسط کارفرما قبول شده است و طبق نمونهای که در اسناد مناقصه ضمیمه شده است، صادر شود و به کارفرما تحویل داده شود.
این ضمانت نامه تا زمان تصویب صورت مجلس تحویل موقت پیمان معتبر است. در صورتی که تحویل موقت انجام نشده است، پیمانکار موظف است به دستور کارفرما این ضمانت نامه را تمدید کند. اگر پیمانکار تا ۱۵ روز قبل از انقضاء مدت اعتبار ضمانت نامه، طبق دستور کارفرما آن را تمدید نکند، کارفرما حق دارد مبلغ ضمانت نامه را از طریق بانک ضامن دریافت کرده و به جای ضمانت نامه، آن را به عنوان وثیقه نگهداری کند. کارفرما باید ضمانت نامه مذکور را به محض تصویب صورت مجلس تحویل موقت آزاد کند.
در صورتی که پیمانکار در حین اجرا به تعهدات خود عمل نکند یا از ادامه کار صرفنظر کند، ضمانت نامه انجام تعهدات به نفع کارفرما ضبط میشود و پیمانکار حق هیچگونه اعتراضی را ندارد.
ضمانت نامه پیش پرداخت
کارفرما باید به منظور تقویت بنیه مالی پیمانکار و تکمیل تجهیزات او، مجموعاً معادل ۲۵ درصد از مبلغ اولیه پیمان را به عنوان پیش پرداخت به پیمانکار پرداخت کند. این پیش پرداخت به شرح زیر انجام میشود:
- معادل ۱۰ درصد مبلغ اولیه پیمان، بلافاصله پس از امضاء و ابلاغ پیمان.
- معادل ۵ درصد مبلغ اولیه پیمان، پس از تهیه تقریباً ۶۰ درصد از ماشینآلات مورد نیاز برای اجرای پروژه و تجهیز کامل کارگاه.
- معادل ۵ درصد مبلغ اولیه پیمان، پس از اینکه پیمانکار طبق صورت وضعیتهای ماهانه (بدون در نظر گرفتن مصالح پایان کار) معادل ۲۰ درصد از مبلغ اولیه پیمان را انجام داده باشد.
- معادل ۵ درصد مبلغ اولیه پیمان، پس از اینکه پیمانکار طبق صورت وضعیتهای ماهانه (بدون در نظر گرفتن مصالح پایان کار) معادل ۴۰ درصد از مبلغ اولیه پیمان را انجام داده باشد.
پیش پرداختها به ترتیب زیر واریز میشوند:
- برای ۱۰ درصد موارد ذکر شده در بند الف، از اولین صورت وضعیت به بعد تا حداکثر ۱۲ درصد از مبلغ خالص هر صورت وضعیت کسر خواهد شد.
- برای سایر پیش پرداختها، طبق تشخیص کارفرما، درصدی از مبلغ خالص هر صورت وضعیت کسر خواهد شد. به طوری که کلیه مبالغ پیش پرداخت با آخرین صورت وضعیت موقت (صورت وضعیت قبل از آخرین) خرج خواهد شد.
پیش پرداختهای فوق به ازای هر بخش، مقابل ضمانت نامههایی از طرف بانک قابل قبول کارفرما پرداخت میشود. این ضمانت نامهها باید تا پایان مدت پیمان معتبر بمانند و قابلیت تمدید آنها به دستور کارفرما را داشته باشند. همچنین، ضمانت نامهها باید به گونهای تنظیم شوند که در صورت لزوم، مبالغ آنها قابل ضبطو واریز به حساب مشخص شده توسط کارفرما باشد.
همانطور که اقساط ماهانه پیش پرداخت مربوطه واریز میشود، مبالغ ضمانت نامهها همزمان کاهش خواهند یافت. در صورتی که مبلغ اولیه پیمان با الحاقیههایی تغییر کند، مبلغ این الحاقیهها نیز به طور کامل تحت پوشش بندهای فوق قرار خواهد گرفت.
ضمانت استرداد کسور وجه الضمان
مبلغی معادل ۱۰ درصد از مبلغ ناخالص صورت وضعیتهای پیمانکار به عنوان تضمین حسن اجرای کار کسر میشود و در یک حساب جداگانه نزد کارفرما نگهداری میشود. نصف این مبلغ، بلافاصله پس از تصویب صورت وضعیت تحویل قطعی، و نصف دیگر آن، بلافاصله پس از تصویب مجلس تحویل قطعی از طرف کارفرما به پیمانکار، پرداخت میشود.
در صورتی که پیمانکار به قیمتها تخفیفی اعمال کرده باشد، مبلغ ناخالص شامل مبلغ کار پس از اعمال تخفیف است. و اگر پیمانکار پیشنهاد اضافه قیمت را ارائه کرده باشد، مبلغ ناخالص شامل مبلغ کار به همراه اضافه پیشنهاد پیمانکار میباشد.
با درخواست پیمانکار، کارفرما میتواند مبلغ تضمین اجرای کار را در مقابل دریافت ضمانتنامه از بانکی که توسط کارفرما قبول میشود، استرداد کند.
ضمانت نامه پیمانکاران جزء
پیمانکاران عام، مسئول اجرای کار پیمانکاران جزء هستند. در صورتی که پیمانکار جزء در پرداخت مواد، نیروی کار یا پیمانکاران جزء (رده دوم) کوتاهی کند، مسئولیت این کوتاهی به عهده پیمانکار عام خواهد بود.
تقاضای ارائه ضمانت پرداخت و ضمانت انجام کار از طرف پیمانکاران جزء، از سوی پیمانکار اصلی حمایت میشود.
هرچند استفاده از ضمانتنامه پیمانکاران جزء، نباید منجر به کاستی در دقت در انتخاب پیمانکاران جزء شود. انتخاب یک پیمانکار جزء غیرمتخصص ممکن است مشکلاتی را به وجود آورد. جبران زیان ناشی از توقف، تأخیر یا گسیختگی در کار، مسئلهای مهم است.
در پروژههای ساختمانی بزرگ، ارائه ضمانتنامههای پرداخت و انجام کار از سوی پیمانکاران جزء به پیمانکاران اصلی، به تدریج متداول شده است. در این حالت، اگر پیمانکار جزء قادر به انجام تعهداتی که پذیرفته است نباشد، پیمانکار اصلی مسئولیت مالی را به جای او بر عهده خواهد داشت.
اگر پیمانکار جزء قادر به پرداخت هزینههای لازم به تأمین کنندگان مواد و کارگران خود نباشد، مسئولیت آن به عهده پیمانکار عام است، زیرا وی باید پروژه را بدون هیچگونه حق حبسی به کارفرما تحویل دهد. از اینرو، پیمانکار اصلی باید حضور ضمانت پرداخت از سوی پیمانکار جزء را الزامی در نظر بگیرد.
مدارک مورد نیاز جهت صدور ضمانتنامه بانکی
مدارک مورد نیاز جهت صدور ضمانت نامه بانکی عبارتند از:
- اساسنامه شرکت
- آگهی تاسیس شرکت
- آگهی تغییرات ثبتی شرکت در دو سال قبل
- کارت بازرگانی شرکت
- اسنادی که مالکیت انبار، دفتر مرکزی و نمایشگاه را تأیید کنند
- صورتهای مالی دو سال قبل شامل ترازنامه و سود و زیان با مهر و امضای شرکت
- تراز آزمایشی با پایان ماه گذشته و مهر و امضای شرکت
- کپی شناسنامه، کپی کارت ملی و مدارک تحصیلی مدیران و سهامداران عمده
- پرسشنامه ویژه واحدهای بازرگانی که باید تکمیل شود.
این مدارک لازم است تا بانک بتواند ضمانتنامه بانکی را صادر کند. در هر صورت، ممکن است متغیرهایی نیز وجود داشته باشد و بانک ممکن است بخواهد مدارک دیگری را نیز ارائه کنید. برای دقت بیشتر، بهتر است با بانکی که قصد صدور ضمانتنامه را دارید تماس بگیرید و لیست کامل مدارک مورد نیاز را از آنها دریافت کنید.